Reagirajući na tekst u Regionalnom tjedniku „Zašto je stala POS izgradnja u Varaždinu?“, u redakciju nam se javio Vladimir Kukec, bivši ravnatelj Javne ustanove Gradski stanovi, komentarom kako nije baš sve točno što je u tekstu navedeno i da se ne slaže s tvrdnjama da u Varaždinu nema POS izgradnje.

Ponosan je što je bio ravnatelj ove ustanove još u vremenu kada je Varaždin provodio pilot-projekt tadašnje Socijalno poticane stanogradnje (što je bio prvi naziv) 2001. godine izgradnjom dviju zgrada s 52 stana u Ulici Augusta Harambašića. Nakon toga, 2002. i 2003. godine, uslijedila je prva faza POS naselja Jalkovečka sa sedam zgrada i 174 stana te 48 garaža gdje je investitor bila Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN). Formiranjem Javne ustanove Gradski stanovi, jedinica lokalne samouprave investitor je izgradnje stanova na lokacijama POS naselje Jalkovečka 2.a i 2.b faza, Hrašćica C/D, Hrašćica Rajčul i POS Vilka Novaka.

– Riječ je o jednoj dobroj ideji koja je došla trenutno u fazu kada ljudi nemaju povjerenja i strahuju od naplate dugovanja zbog raznih primjera stanogradnje koje smo imali u Varaždinu, gdje su kupci ostali bez svojih plaćenih i papirnato uvedenih nekretnina – rekao je bivši ravnatelj JUGS-a.

– Problemom stanogradnje u širem smislu riječi u Varaždinu se ne bavimo dovoljno, jer nije to samo izgradnja novih stanova, to je briga o starim i dotrajalim stanovima u derutnim zgradama u centru Grada, čiji bi se vlasnici mogli zamijeniti i preseliti, a dobili bi mogućnost korištenja i prenamjene odličnih prostora. Tu su i stanovi za najam uz mogućnost kupnje nakon nekoliko godina kada se korisnicima pruži takva prilika. Time se treba kvalitetno baviti i vratiti onaj rejting koji je Varaždin imao u stanogradnji, jer šteta je da sve to propadne kad POS model ima odličnu budućnost – zaključio je Kukec.

Interes raste

O aktualnom stanju u varaždinskoj stanogradnji općenito, ali prvenstveno prema modelu društveno poticane stanogradnje, razgovarali smo sa Zoranom Svetecom, ravnateljem Javne ustanove Gradski stanovi, koji nam je istaknuo da svakodnevno primaju pozive ili im dolaze stranke na sastanak koje se interesiraju za kupnju ili za najam uz mogućnost kupnje, koji im je također jako interesantan, s obzirom na to da je porasla cijena stanova u državi.

– Cijena stanova građenih po POS programu je limitirana na 9750 kuna, a uz limitiranu cijenu prednost kupnje po POS programu je i model financiranja te izgradnja stanova, koja mora biti u skladu s propisanim minimalnim tehničkim uvjetima za projektiranje i gradnju stanova iz Programa društveno poticane stanogradnje. Minimalni tehnički uvjeti definiraju prosječnu veličinu stanova, veličinu prostorija te opremu stanova. To znači da ne možemo izgraditi primjerice 2,5-sobni stan od 30m2, propisano je točno koje su površine i da npr. 2,5-sobni i veći stanovi moraju imati odvojen WC od kupaonice, a definirano je kakve moraju biti, recimo, podne i zidne obloge prema određenim standardima – navodi Svetec.

Ističe ravnatelj JUGS-a da su se od njegova imenovanja na mjesto ravnatelja riješile nagomilane zaostale nepodmirene obveze, pa su tako podmirena zaostala dugovanja prema banci i štedionici, podmirene su dospjele a neplaćene obveze prema izvođačima i sklopljeni su aneksi za nastavak radova, podmirene su dospjele obveze prema Gradu Varaždinu i definirani odnosi za rješavanje dospjelih a neplaćenih obveza s Republikom Hrvatskom i APN-om. Sve navedeno je bilo velik uteg i sad se vide pozitivni pomaci, posebno kod završetka još uvijek nedovršenih zgrada u Hrašćici Rajčul, gdje su završene građevine A7 i A8 u kojima se nalazi sedam liječnika, dok je jedan stan prodan. Ove godine će se završiti građevina A9, a za 2022. godinu predviđen je nastavak radova na nizu B u Rajčulu u Hrašćici. Grad je financijski pomogao u dovršetku izgradnje građevina A7 i A8, a isto će učiniti i prilikom dovršetka građevine A9.

Nastavlja se i izgradnja u Ulici grada Koblenza, gdje su pred završetkom radovi na izgradnji stambeno-poslovne građevine A2, koji su u skladu s terminskim planom i trebali bi biti gotovi na proljeće ove godine. Izgradnjom ove treće zgrade ukupno će u ovoj fazi u Ulici Vilka Novaka biti završeno 112 stanova i 50 garaža. Već se vide temelji i stambene zgrade B2, koja će imati ukupno 56 stanova i 30 garaža s dvosobnim, 2,5-sobnim i trosobnim stanovima veličine od 61,75 do 98,41 m2 neto korisne površine.

Grad Varaždin u izgradnji stambenog naselja Novakova sudjeluje tako što je dao zemljište i sudjeluje u financiranju infrastrukture.

– Meni je uvijek bila želja da se započinje s gradnjom nove zgrade tek kad je zgrada koja se trenutno gradi pred završetkom, a ne da se kreće istovremeno u izgradnju više zgrada. Isto tako, moja želja je da se grade zgrade koje će imati od 20 do 30 stanova jer su to onda zgrade koje imaju jedan ulaz, moguće je projektirati više stanova koji imaju dvostranu ili trostranu orijentaciju, a manji broj suvlasnika se kasnije može lakše dogovoriti o svemu vezanom uz zgradu i korištenje zajedničkih dijelova. Po POS programu u Varaždinu trebala bi se graditi, recimo, jedna zgrada u dvije godine – ističe ravnatelj Svetec i nastavlja da je teško naći model kakve stanove treba napraviti.

– Mi stalno radimo analizu, evo sada, recimo, ekonomska situacija malo raste i ljudi traže veće, trosobne stanove, a kada mi napravimo projekt i završimo zgradu, prođu dvije do tri godine i može se dogoditi pad kupovne moći, tako da je tu teško sa sigurnošću predvidjeti koja veličina stanova će se tražiti. Najveća potražnja je za 1,5-sobnim i 2,5-sobnim stanovima. Pola sobe znači da je veličina sobe do 10 m2 a ima vrata i prozore, pa kupci traže tu varijantu jer je manja cijena zbog manje površine, a može se dobro iskoristiti.

– Moram napomenuti da je sadašnja suradnja s Gradom Varaždinom odlična. Grad je uz ranije spomenutu financijsku pomoć prilikom izgradnje stanova u Rajčulu u Hrašćici aktivno sudjelovao u rješavanju odnosa s Ministarstvom financija, APN-om te izvođačima radova – završava Svetec.

Sve rečeno dokazuje da potrebe za stanovima u Varaždinu itekako ima, a pametnim planiranjem i dinamikom građenja samo treba pratiti njihovo kretanje, osluškujući, naravno, želje potencijalnih kupaca. Još kad bi se što prije krenulo i u realizaciju podvožnjaka kod kućanske rampe, ne treba sumnjati da bi novo POS naselje u Ulici Vilka Novaka bilo itekako traženo.

Povoljnija cijena do 20%, način plaćanja i definirani minimalni tehnički uvjeti

Prema Zakonu o društveno poticanoj stanogradnji, ukupna vrijednost građevinskog zemljišta, uređenje komunalne infrastrukture i ostalih troškova i priključaka na infrastrukturu sadržana u prodajnoj cijeni m2 stana ne može biti viša od 50 % etalonske cijene građenja, a prodajna cijena stana po m2 korisne odnosno prodajne površine ne može biti viša od etalonske cijene građenja m2 stana uvećane za 50 %.

Etalonska cijena građenja trenutno iznosi 6500 kuna, što znači da ukupna prodajna cijena stana po m2 ne može biti viša od 9750 kuna bruto.

Druga prednost kupnje stana po POS programu je način plaćanja. Kod kupnje stana uz obročnu otplatu, ukupan rok otplate, uključivo mogući poček plaćanja obroka te razdoblje otplate kreditnih sredstava banke, ne može biti duži od 31 godine od dana sklapanja ugovora o kupoprodaji. U prvom dijelu obročne otplate, koji ne može biti duži od 21 godine, kupac otplaćuje kreditna sredstva banke na ime odobrenoga kredita, a u drugom dijelu otplaćuje javna i druga sredstva, koja pripadaju Republici Hrvatskoj i jedinici lokalne samouprave te drugim osobama koje su osigurale sredstva za izgradnju, razmjerno njihovu udjelu u cijeni stana. U konačnici, stan kupljen na kredit prema POS modelu trenutno ispada 20 % jeftiniji od stanova na tržištu.

Svi stanovi moraju se projektirati i graditi u skladu s Pravilnikom minimalnih tehničkih uvjeta za projektiranje i gradnju stanova iz Programa društveno poticane stanogradnje. U POS stanove se ugrađuju protuprovalna i protupožarna vrata, parketi, PVC ili aluminijska stolarija s dva ili tri stakla i low-e premazom, sve sanitarije ugrađene su u kupaonicama i WC-u, sva brojila su individualna i nalaze se izvan stana, a energetski razred zgrada u izgradnji je B.